銷售廣告中裝修質量的說明
應視為商品房合同內容
全裝修商品房,俗稱“精裝修房”。根據《指南》,交付標的物為全裝修商品房的,按照商品房買賣合同糾紛處理;交付標的物為毛坯商品房,毛坯商品房交付后進行裝修的,按照裝飾裝修合同糾紛處理。交付全裝修商品房的裝修質量,應當符合有關法律、法規和相應建設工程質量、安全標準、技術規范以及當事人的約定。
對當事人約定裝修質量要求的認定,一般應當依據商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協議等書面合同內容予以確定。不能確定的,結合商品房銷售資料(如廣告宣傳情況、樣板房樣貌)和房屋裝修施工資料(如裝修材料清單、裝修材料價格)等載明的內容綜合認定。樣板房裝修實際用材不能確定的,樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等裝修施工資料,可以作為認定約定裝修質量要求的依據。
出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質量要求所作說明和允諾具體確定,對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的,應當視為合同內容。出賣人設置樣板房的,交付商品房的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相當。樣板房裝修的材料、施工質量和品質檔次,應當作為認定裝修質量要求的依據。商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質量要求約定的,不予支持。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致之處有明確具體特別約定的,從其約定,但未對買受人進行提示或者說明的除外。
當事人對裝修質量要求沒有明確約定,又不能達成補充協議,買受人主張以裝修價格作為裝修質量要求的,應予支持。商品房買賣合同約定裝修價格的,以約定裝修價格為依據;商品房買賣合同沒有約定裝修價格的,以廣告宣傳裝修價格為依據,沒有廣告宣傳價格的,以備案裝修價格為依據。
交付商品房的裝修質量與樣板房存在明顯差異,或者交付商品房的裝修質量問題難以修復,嚴重影響房屋整體裝修價值的,買受人主張參照前款規定以裝修價格作為裝修質量要求的,應予支持。
2
看點
因嚴重裝修質量問題
買房人可解除房屋買賣合同
《指南》還規定,出賣人作為全裝修商品房的提供者,應當持有裝修施工合同、裝修施工圖紙、材料設備采購合同等書證。以樣板房為裝修質量交付要求的,出賣人還負有封存樣板房以及說明樣板房質量的義務。訴訟中,出賣人無正當理由未按法院要求提供相關證據的,法院可以依據出賣人申報的商品房備案資料等證據查明相關事實;買受人主張出賣人拒不提供的證據內容不利于出賣人,可以認定該主張成立。
裝修質量構成違約的,出賣人應當承擔約定的違約責任。經出賣人指示,買受人與第三方裝修企業另行簽訂裝修合同的,裝修質量違約有約定的從其約定,但不影響出賣人違約責任的承擔;買受人主張出賣人承擔合同約定之外違約責任的,不予支持。
因裝修質量問題嚴重影響正常居住使用,或者存在依法不得交付使用情形,買受人請求解除商品房買賣合同并主張損失賠償的,應予支持。商品房裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料,買受人以受欺詐為由請求撤銷商品房買賣合同并賠償損失的,應予支持。但買受人主張懲罰性賠償的,不予支持。
出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同,約定交付標的物為全裝修商品房,因嚴重裝修質量問題,買受人請求單獨撤銷或者解除裝修合同的,不予支持;請求撤銷或者解除商品房買賣合同的,應予支持。
3
看點
裝修有瑕疵、居住無實質影響
買房人拒領房不予支持
在裝修瑕疵與修復責任方面,《指南》明確,裝修質量存在工程質量、功能質量、品質檔次等質量瑕疵,但對正常居住使用沒有實質影響,除當事人對房屋裝修質量瑕疵另有明確約定,買受人拒絕受領房屋、要求出賣人承擔逾期交房違約責任的,不予支持。裝修質量問題嚴重影響正常居住使用,或者裝修質量問題符合不得交付使用法定情形,買受人拒絕受領房屋,要求出賣人承擔逾期交房違約責任和裝修質量修復責任的,應予支持。裝修質量保修期間內,出賣人應當承擔修復責任。出賣人拒絕保修或者在合理期限內拖延修復,買受人音樂噴泉設計自行維修或者委托他人維修,就修復費用及修復期間造成的其他損失要求出賣人承擔責任的,應予支持。
裝修質量不符合約定或法定要求,或者出賣人欺詐、裝修實際價值過分低于約定裝修價格,當事人對此未約定違約責任或者違約責任約定不明確,買受人請求出賣人減少房屋裝修部分價款的,應予支持;當事人對此有明確約定,買受人要求出賣人在約定違約責任承擔方式之外減少裝修價款的,不予支持,出賣人同意的除外。
買受人部分接受不符合裝修質量約定的項目、范圍,對其余不接受部分要求出賣人承擔修復責任的,應予支持,但計算裝修差價損失,修復部分的貶損價值不應重復計算。
減少裝修價款,一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則,按“同比降低”規則核算數額。具體方法為:以房屋交付條件成就、買受人應當受領房屋為評估時點,以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準,對實際裝修價格和約定裝修價格進行評估,實際裝修估價與約定裝修估價之比的差額與裝修部分銷售價格的乘積,即為減少裝修價款的數額,計算公式為(1-實際裝修估價/約定裝修估價)× 裝修價格
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